Novas tributação sobre aluguéis: o que muda com a reforma tributária?

A reforma tributária traz mudanças significativas para quem recebe renda de aluguéis. A partir de 2026, locadores com mais imóveis e alta receita passam a ser tributados também pelo novo sistema de impostos sobre consumo (IBS e CBS), além do tradicional Imposto de Renda.

O governo também criará um cadastro nacional de imóveis e sistemas de cruzamento de dados para coibir sonegação. Entenda o que muda, quem será impactado e quais cuidados adotar desde já.

Principais pontos:

O IR sobre aluguel continua valendo, mas com novas camadas de controle. IBS e CBS passam a incidir em casos específicos de múltiplos imóveis e receita alta. O governo criará o CIB, uma espécie de “CPF dos imóveis”. O cruzamento de dados via SINTER tornará quase impossível ocultar rendimentos. As novas regras começam a valer em 2026, com adaptação já em curso.

Como é hoje a tributação sobre aluguéis

Atualmente, quem recebe aluguel deve declarar esse rendimento mensalmente pelo Carnê-Leão, aplicando a tabela progressiva do IRPF (de 7,5% a 27,5%).

Quando o aluguel é pago por pessoa jurídica, pode haver retenção de IR na fonte.

Já os não residentes (brasileiros morando no exterior) pagam alíquota fixa de 15% sobre o valor recebido.

Em resumo:

Pessoa física → Carnê-Leão + tabela progressiva. Pessoa jurídica → retenção na fonte. Não residente → IR fixo de 15%.

O que muda com a reforma tributária

A partir de 2026, a reforma tributária passa a incluir o setor imobiliário em dois novos tributos: IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Mas atenção: nem todos os locadores serão afetados. A incidência será apenas para quem:

Possuir mais de três imóveis alugados; Tiver receita anual superior a R$ 240 mil com locações.

Ou seja, a medida mira investidores e proprietários com carteiras maiores de imóveis, que passam a ser tratados como atividade econômica.

O “CPF dos imóveis” e o cerco à sonegação

Outra grande novidade é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — uma espécie de “CPF do imóvel” que integrará dados de cartórios, prefeituras, registros e bancos.

Em paralelo, o SINTER (Sistema Nacional de Informações sobre Imóveis e Transações) permitirá o cruzamento automático entre informações fiscais e transacionais.

Na prática, o governo terá uma visão completa de quem é dono de cada imóvel, quem aluga, quanto recebe e se o valor está sendo corretamente declarado.

Esse novo aparato deve reduzir drasticamente a informalidade no mercado de locações.

Isenções e regras especiais

A proposta prevê um redutor social: aluguéis residenciais até R$ 600 mensais ficarão isentos dos novos tributos.

No entanto, contratos com valores muito abaixo do mercado poderão ser revisados pelo Fisco.

Impactos esperados e cuidados

Para os locadores com portfólios maiores, haverá aumento da carga tributária — especialmente com a combinação IR + IBS + CBS.

Além disso, os novos sistemas de cruzamento de dados tornam essencial formalizar contratos e declarar corretamente os rendimentos.

Quem não o fizer estará sujeito a multas, autuações e até caracterização de omissão de receita.

Cuidados recomendados:

Formalizar todos os contratos de locação. Declarar valores corretamente, inclusive em aluguéis informais. Reavaliar a viabilidade de concentrar imóveis em pessoa física. Planejar reestruturações patrimoniais antes de 2026.

A reforma tributária muda o jogo para quem investe em imóveis.

Mais transparência, mais controle e uma cobrança mais ampla estão a caminho.

Locadores que se anteciparem e estruturarem suas declarações e patrimônios poderão evitar surpresas — e até transformar o novo cenário em oportunidade de planejamento.